Taloyhtiöelämään liittyy oikeuksia ja velvollisuuksia, jotka jokaisen osakkaan on hyvä tuntea. Kun kaikki osakkaat ovat selvillä vastuunjaosta, sekä taloyhtiön arki että päätöksenteko rullaavat sujuvasti.

Osakkaan velvollisuudet

Osakkeenomistajan keskeiset velvollisuudet liittyvät taloyhtiön ja osakkaan omaisuuden hoitoon. Esittelemme seuraavaksi osakkaan keskeisimmät velvollisuudet.

Velvollisuus maksaa yhtiövastiketta

Kaikilla taloyhtiön osakkailla on velvollisuus maksaa yhtiöjärjestyksen mukaista vastiketta. Vastikkeella katetaan taloyhtiön menoja eikä se perustu hyötyperiaatteeseen. Toisin sanoen osakas ei voi todeta, että hän maksaa vain siitä, mikä häntä itseään hyödyttää.

Näitä eri vastiketyyppejä taloyhtiössä voidaan kerätä:

• Hoitovastike, jolla katetaan taloyhtiön ylläpitokustannuksia, esimerkiksi kiinteistönhuolto, siivous, lämmitys, isännöinti ja kiinteistövero. Tyypillisesti hoitovastike määräytyy asunnon neliömäärän mukaan.
• Pääomavastike kattaa taloyhtiön lainojen korot, kulut ja lyhennykset.
• Erillisvastikkeet ovat vastikkeita, joita kerätään hoito- ja pääomavastikkeen lisäksi, mikäli yhtiöjärjestyksessä niin määrätään. Yleisimpiä erillisvastikkeita ovat vesi- ja laajakaistavastike.

Velvollisuus huolehtia huoneistosta

Osakkaalla on velvollisuus hoitaa asuntoaan huolellisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa, että osakkaan tulee huolehtia asuntonsa kunnossapitotöistä eikä hän saa jättää asuntoa “oman onnensa nojaan.” Mikäli asunnossa ilmenee sellainen vika, jonka korjaaminen kuuluu taloyhtiölle, osakkaan tulee ilmoittaa siitä taloyhtiölle viipymättä.

Entä mitkä viat sitten kuuluvat taloyhtiölle? Vastauksen tähän tarjoaa asunto-osakeyhtiölaki, joka määrittää kunnossapitovastuun taloyhtiön ja osakkaan välillä.

Lähtökohtaisesti taloyhtiö on vastuussa kiinteistön rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Osakas puolestaan vastaa asuntonsa sisäosista, eli pinnoitteista, kiinteistä kalusteista ja laitteista. Yhtiöjärjestys voi kuitenkin määrätä poikkeuksia näihin vastuisiin. Osakkaan onkin tärkeää olla selvillä oman taloyhtiönsä vastuunjaosta, jolla voi olla suoria käytännön seurauksia.

Oletetaan, että osakkaan astianpesukone aiheuttaa vesivahingon asunnossa. Huoneiston sisäosien korjaaminen on tällöin osakkaan vastuulla, kun taas rakenteiden korjaamisesta vastaa taloyhtiö. Jos kuitenkin ilmenee, että vesivahinko on aiheutunut osakkaan toiminnasta, taloyhtiö voi vaatia osakkaalta korjauskuluja.

Osakkaan oikeudet

Vastuiden lisäksi osakehuoneiston omistajalla on myös erilaisia oikeuksia. Osa oikeuksista liittyy taloyhtiön toimintaan ja yhteiseen päätöksentekoon. Osa oikeuksista puolestaan koskee taloyhtiön ja osakkaan omaisuutta. Käymme seuraavaksi läpi osakkaan keskeiset oikeudet.

Hallintaoikeus

Hallintaoikeus on osakkaan merkittävin oikeus. Käytännössä se tarkoittaa, että osakas voi asua huoneistossaan, vuokrata sitä tai käyttää sitä muilla tavoin. Hallintaoikeuden sisältö käy ilmi taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä.

Toisin kuin huomattavasti suppeampi vuokraoikeus, hallintaoikeus on vahva eikä taloyhtiö voi puuttua siihen ilman osakkaan omaa suostumusta. Taloyhtiö ei esimerkiksi voi pienentää osakkaan hallinnassa olevaa pihaa ilman tämän lupaa.

Muutostyöoikeus

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla on varsin laaja oikeus remontoida asuntoaan mieleisekseen, kunhan muutokset ovat huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia. Asuinhuoneistoa ei siis esimerkiksi voi omin luvin remontoida toimistoksi tai päinvastoin. Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää aina muutosta yhtiöjärjestykseen.

Osakkaan muutostyöoikeuteen liittyy myös muita rajoituksia. Ensinnäkään osakkaan toteuttamasta remontista ei saa aiheutua haittaa tai kustannuksia taloyhtiölle tai muille osakkaille. Lisäksi muutostyöt on suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti.

Jotta taloyhtiö voi varmistaa, että nämä ehdot toteutuvat, osakkaan tulee tehdä remontista kirjallinen ilmoitus ennen remontin aloittamista. Emännöintitoimisto Aamun asiakkaat voivat tehdä muutostyöilmoituksen kätevästi verkossa.

Jos ilmoitetusta remontista arvioidaan aiheutuvan kohtuutonta haittaa taloyhtiölle tai muille osakkaille, taloyhtiö voi asettaa työlle ehtoja tai kieltää sen kokonaan. Ehtoja ei kuitenkaan voi asettaa kovin kevyin perustein vaan ainoastaan oleellisen haitan välttämiseksi. Ehtojen asettajan on tarvittaessa myös pystyttävä osoittamaan, että ehdotetusta remontista todella aiheutuu haittaa.

Yhtiökokousoikeudet

Osakkaalla on oikeus osallistua kaikkiin taloyhtiön yhtiökokouksiin. Osallistuminen myös kannattaa, sillä yhtiökokous on osakkaan tärkein vaikutuskanava taloyhtiön asioihin. Osallistumisoikeuden lisäksi osakkaalla on myös muita yhtiökokoukseen liittyviä oikeuksia.

Oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi

Mikäli osakkaalla on mielessään kehitysehdotus tai muu asia, hänellä on oikeus saada se käsiteltäväksi yhtiökokouksessa. Aivan mitä tahansa osakas ei esityslistalle kuitenkaan voi lisätä, vaan käsiteltävän asian on oltava yhtiökokousasia. Toisin sanoen yhtiökokousta ei voi pyytää käsittelemään esimerkiksi bussilippujen hintaa tai autoteiden kuntoa.

Asian käsittelyä ei myöskään voi vaatia vasta yhtiökokouksessa, vaan osakkaan tulee pyytää asian käsittelyä hallitukselta kirjallisesti jo hyvissä ajoin ennen kokousta.

Kyselyoikeus

Yhtiökokouksessa osakkaalla on oikeus saada tarkempia tietoja sellaisista asioista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävien asioiden arviointiin. Hallituksella ja isännöitsijällä on velvollisuus vastata osakkaiden kysymyksiin.

Pääsääntöisesti tämä kyselyoikeus koskee vain yhtiökokouksessa käsiteltäviä asioita. Jos kokouksessa kuitenkin käsitellään tilinpäätöstä, kyselyoikeus koskee myös yhtiön yleisempää taloustilannetta.

Mikäli käy niin, etteivät hallitus ja isännöitsijä pysty vastaamaan osakkaan kysymykseen suoraan kokouksessa, tulee heidän toimittaa tälle kirjallinen vastaus kahden viikon kuluessa.

Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta

Joskus taloyhtiössä voi ilmetä kiireellinen asia, joka halutaan yhtiökokouksen käsittelyyn nopealla aikataululla. Näissä tilanteissa osakkailla on oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta, kunhan tietyt ehdot täyttyvät.

Ylimääräinen yhtiökokous tulee järjestää, jos sitä vaativat osakkeenomistajat, joilla on yhteensä vähintään 1/10 osakkeista. Vaihtoehtoisesti yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä pienemmästä vähimmäismäärästä. Osakkaiden tulee vaatia ylimääräistä yhtiökokousta kirjallisesti.

Ylimääräistä yhtiökokousta ei järjestetä yleisellä tasolla vaan sen tarkoituksena pitää olla jonkin tietyn asian käsitteleminen. Hallitus ei ole velvollinen järjestämään ylimääräistä kokousta, mikäli esitetty asia ei ole yhtiökokousasia – eli jälleen, bussilippujen hinnasta ei kokousta järjestetä. Osakkailla ei myöskään ole oikeutta vaatia vasta päätettyä asiaa uudelleen käsiteltäväksi. Jos siis vaikkapa sähköautojen latauspaikkojen asentamisesta on hiljattain päätetty yhtiökokouksessa, samasta aiheesta ei voi vaatia ylimääräistä kokousta.

Mikäli kaikki edellä mainitut ehdot täyttyvät, hallituksen tulee toimittaa yhtiökokouskutsu osakkaille kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta.

Kaipaatko luotettavaa kumppania taloyhtiölle? Maailman ensimmäinen emännöintitoimisto tekee kaiken sen, minkä isännöintitoimistokin – ja paljon enemmän. Laske hinta-arvio emännöinnistä helposti ja ilman sitoumuksia.