Suomen heikko taloustilanne näkyy nyt myös taloyhtiöissä. Maksuhäiriöisten määrä kasvaa ja yhä useammalla osakkaalla on vaikeuksia suoriutua vastikkeistaan. Yli puolet isännöitsijöistä kertoo, että vastikerästit ovat lisääntyneet heidän hallinnoimissaan taloyhtiöissä viimeisen vuoden aikana.
Miten taloyhtiön hallituksen kannattaa toimia, jos rästejä alkaa kertyä?
Varmista, että taloyhtiön vastikeseuranta on kunnossa
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla on velvollisuus maksaa vastiketta, jolla katetaan taloyhtiön kuluja. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulee seurata aktiivisesti, että osakkaat huolehtivat tästä velvollisuudestaan — erityisesti silloin, kun yleinen taloustilanne on heikko.
Tehokas vastikeseuranta on tärkeää, koska rästiin jääneiden maksujen määrä voi kasvaa nopeasti. Kun vastikerästit havaitaan ajoissa, niihin voidaan reagoida välittömästi. Jos maksamattomiin vastikkeisiin ei puututa, rästit jäävät kaikkien osakkaiden maksettavaksi. Pahimmassa tapauksessa koko taloyhtiön talous vaarantuu ja seurauksena voi olla jopa taloyhtiön konkurssi.
Yksittäiset rästit voivat hoitua maksumuistutuksella
Toisinaan vastikerästin taustalla on inhimillinen virhe: osakas on yksinkertaisesti unohtanut maksaa vastikkeensa. Pieniä vastikerästejä voidaan pyrkiä perimään vapaaehtoisella perinnällä eli lähettämällä osakkaalle maksumuistutus. Parhaassa tapauksessa osakas maksaa rästit heti huomautuksen saatuaan eikä jatkotoimia tarvita.
Oikeudellinen perintä vie viime kädessä ulosottoon
Jos vastikerästejä on kertynyt jo enemmän eivätkä maksumuistutukset auta, taloyhtiön hallitus voi ryhtyä oikeudelliseen perintään. Tämä tarkoittaa, että taloyhtiö hakee tuomioistuimelta päätöksen, jolla osakas velvoitetaan maksamaan vastikerästit taloyhtiölle korkoineen ja kuluineen. Viime kädessä vastikerästit päätyvät ulosottoon.
Huoneiston hallintaanotossa tulee edetä lain mukaan
Huoneiston hallintaanotto nähdään usein järeimpänä keinona reagoida maksamattomiin vastikkeisiin. Kolmannes isännöitsijöistä kertoo hallintaanottojeen lisääntyneen – ja syynä ovat lähes aina vastikerästit.
Osakehuoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan säädetään asunto-osakeyhtiölaissa ja hallintaanottoprosessissa onkin tärkeää edetä lain mukaan. Lain mukaan taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, jos osakas ei ole maksanut erääntynyttä yhtiövastiketta ja rikkomuksella on vähäistä suurempi merkitys.
Näin huoneiston hallintaanotto etenee:
- Hallitus antaa osakkaalle kirjallisen varoituksen. Jos osakas maksaa rästit viivytyksettä, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa.
- Jos osakas ei varoituksesta huolimatta maksa rästejä, taloyhtiön hallitus kutsuu koolle yhtiökokouksen päättämään huoneiston hallintaanotosta.
- Yhtiökokouksen päätös annetaan osakkaalle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä.
- Osakkaalla on 30 päivää aikaa nostaa moitekanne käräjäoikeuteen. Jos kannetta ei nosteta, taloyhtiö voi ryhtyä toimenpiteisiin ottaakseen huoneiston hallintaansa.
- Taloyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmen vuoden ajaksi.
- Taloyhtiön hallitus vuokraa huoneiston eteenpäin ja kattaa vuokratuotoilla vastikerästejä.
Kumpi kannattaa: perintä vain hallintaanotto?
Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä voivat yhdessä päättää, miten vastikerästien kanssa toimitaan. Yleensä taloyhtiöitä suositellaan ryhtymään aluksi oikeudelliseen perintään ja harkitsemaan hallintaanottoa vasta viimeisenä vaihtoehtona. Tämä ei kuitenkaan ole ainoa mahdollinen tapa toimia.
Sekä perintään että huoneiston hallintaanottoon liittyy omat riskinsä. Oikeudellisesta perinnästä ei ole taloyhtiölle hyötyä, jos osakkaalla ei ole tuloja tai omaisuutta, jota voidaan ulosmitata. Hallintaanotto ei puolestaan helpota taloyhtiön tilannetta, jos huoneistoa ei onnistuta vuokraamaan eteenpäin. Näin voi käydä etenkin taantuvilla alueilla. Toisaalta hallintaanotto voi olla inhimillisempi vaihtoehto, sillä sen avulla osakas voi välttyä maksuhäiriömerkinnältä.
Yhtä oikeaa toimintamallia ei siis ole ja eri vaihtoehtoja kannattaa punnita huolellisesti. Aamun kiinteistöpäälliköt auttavat taloyhtiön hallitusta löytämään parhaan ratkaisun näihin haastaviin tilanteisiin.
