Koronaviruskriisi kurittaa taloyhtiöiden taloutta, eivätkä täysin turvassa ole edes Helsingin keskustan isot arvotalot. Yksi kriisin takia kärsivistä on liki sadan huoneiston asunto-osakeyhtiö Joukola Ullanlinnassa. Taloyhtiön vuokralaiset ovat joutuneet kriisin keskellä vaikeuksiin, joten yhtiö on joutunut helpottamaan vuokralaisten tilannetta vuokranalennuksin.
Tästä johtuen vastiketta on nostettu kaksi euroa neliöltä kuussa. Tämä tarkoittaa 200 euron ylimääräistä vastiketta esimerkiksi sadan neliön huoneistossa, joita taloyhtiössä on paljon.
Taloyhtiön hallitus ei suostu paljastamaan alkuperäisen vastikkeen euromäärää. Vaikka vastike on korotuksen jälkeen yhä alempi kuin pääkaupunkiseudulla keskimäärin, yksittäiselle osakkaalle korotus on tuntuva.
”On selvää, että kun liiketoiminta lakkaa, talousvaikeuksia on kaikilla. Meillä iso osa tuloista tulee kivijalasta, ja muutokset näkyvät nopeasti taloyhtiön taloudessa”, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Miikka Lemmetty. Lemmetty sanoo, että osaa Joukolan kunnossapitotoimista on nyt jouduttu lykkäämään.
Vuorimiehenkadun ja Kapteeninkadun kulmassa seisovan ja vuonna 1929 valmistuneen tiilitalon tiloissa toimii yli kymmenen yritystä, joista yksi on esimerkiksi Kom-teatteri. Talon on suunnitellut arkkitehti Väinö Vähäkallio. Hänet tunnetaan muun muassa Elannon entisen pääkonttorin, Helsingin oikeustalon ja Yrjönkadun uimahallin isänä.
Jotkin taloyhtiöt eivät ole perineet vastiketta lainkaan.
Joukolan kaltaisissa taloyhtiöissä, joissa on paljon liiketiloja, on perinteisesti totuttu maksamaan alhaista vastiketta. Jotkin taloyhtiöt eivät ole perineet vastiketta lainkaan, koska vuokrista saatavat tulot ovat olleet niin merkittäviä.
Vastikkeilla katetaan kiinteistön kulut, kuten isännöinti, kunnossapito, kiinteistösähkö, lämmitys ja jätehuolto.
Vielä on epäselvää, miten pitkään kriisi jatkuu ja millaiset talousvaikutukset sillä taloyhtiölle lopulta ovat. Kaiken varalta Joukola on neuvotellut pankin kanssa limiittilainan, johon se tarvittaessa turvautuu.
”Käymme kuluja läpi, mihin rahaa käytetään ja mihin ei. Osaa kunnossapitotoimista on jouduttu lykkäämään. Taloussuunnitelma ja toimintasuunnitelma menevät uusiksi”, Lemmetty sanoo.
Emännöintitoimisto Aamun toimitusjohtaja Jussi Laukkanen ennustaa taloyhtiöille tiukkoja aikoja.
Isännöintialan uuden haastajan Emännöintitoimisto Aamun perustaja Jussi Laukkanen povaa taloyhtiöille tiukkoja aikoja, jos koronaviruskriisi pitkittyy. Hän kehottaa varautumaan pahimpaan.
”Vaikutukset eivät vielä varmasti näy siinä mittakaavassa, mitä tulevaisuus tuo tullessaan.”
Ahdinkoa eivät aiheuta ainoastaan liiketilojen vuokralaiset. Esimerkiksi lomautusten ja irtisanomisten myötä osakkaiden ja vuokralaisten maksukyky heikkenee. Pahimmassa tapauksessa maksuvaikeuksiin joutuneiden laskut jäävät maksukykyisten asukkaiden kontolle.
”Jos miettii kotitalouksia, velkaantuneisuus on jo valmiiksi ennätystasolla”, Laukkanen sanoo.
Lukuista lyhytaikaisesti vuokrattavat asunnot ovat tyhjentyneet, kun matkailijat eivät enää vuokraa niitä. Tämä saattaa alentaa vuokria, mikä taas vähentää asuntosijoittajien tuottoja.
Osa välttämättömistä korjauksista siirtyy, kun päätöksenteko yhtiökokouksissa vaikeutuu: osakkaat eivät haluaa enää yhtään lisää maksettavaa epävarmassa tilanteessa.
Remontteja lykätessä vahinkoriski toisaalta kasvaa.
Laukkasen mukaan haavoittuvimpia ovat taloyhtiöt, joissa on isot yhtiölainat, vähän huoneistoja sekä paljon korjattavaa, vuokratiloja ja asuntosijoittajia.
”Taloudenpidossa on petrattavaa.”
Kriisistä selviytymisessä korostuu huolellisen talouden- ja kiinteistöpidon merkitys. Laukkasen mukaan varsinkin taloudenpidossa on petrattavaa. Hän kuvailee taloyhtiöiden toimintaa yleisellä tasolla ”hetkessä elämisellä”.
Lain mukaan taloyhtiöiden pitää tehdä kunnossapitotarveselvitys vähintään viideksi vuodeksi, kun taas talous suunnitellaan vain vuodeksi kerrallaan. Kaiken lisäksi talousarvio hyväksytään yhtiökokouksessa, joka saatetaan pitää vasta, kun puolet vuodesta on jo eletty.
”Taloutta pitäisi suunnitella pidemmällä aikavälillä. Pitäisi varmistaa taloyhtiön kassan riittävyys ja reagoida mahdollisiin kassavajeisiin ajoissa. Erittäin tärkeää on vastikkeiden ja vuokrien valvonta. Sillä varmistetaan, että tulovirta toteutuu”, Laukkanen sanoo.
Hänen mukaansa taloyhtiöt maksavat monesta asiasta liikaa. Kulujaan taloyhtiö voi saada pienennettyä kilpailuttamalla säännöllisesti esimerkiksi isännöinnin, kiinteistöhuollon, vakuutukset ja sähkön. Halvin vaihtoehto ei kuitenkaan ole aina paras ratkaisu.
Jos remontteja on suunnitteilla, isännöitsijä kannattaa panna selvittämään mahdollisuuksia korjausavustuksiin.
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara myöntää tukea esimerkiksi hissiremontteihin, sähköautojen latausinfran rakentamiseen ja energiatehokkuutta parantaviin hankkeisiin.
”Jos on paljon korjausvelkaa ja laina tapissa, tilanne on vähintäänkin haastava.”
Kun taloyhtiön vastike- ja vuokratulot eivät enää riitä kattamaan menoja, sen on järjestättävä rahoitusta muilla tavoin. Laukkasen mielestä paras ratkaisu on lisärahoituksen hakeminen pankilta.
”Mutta jos talous on valmiiksi alijäämäinen, on paljon korjausvelkaa ja laina tapissa, tilanne on vähintäänkin haastava.”
Silloin taloyhtiö voi esimerkiksi neuvotella lyhennysvapaista.
Jos taas jollakulla osakkaalla on vastikerästejä parilta kuukaudelta, taloyhtiö voi antaa varoituksen. Kolmen kuukauden rästien ja varoitusten jälkeen yhtiökokouksella on mahdollisuus päättää huoneiston hallintaanotosta.
Tämän jälkeen yhtiö voi vuokrata asunnon eteenpäin enintään kolmen vuoden ajaksi ja saada vastiketuloja sitä kautta.
Vuodenvaihteessa markkinoille tullut Emännöintitoimisto Aamu pyrkii parantamaan kuvaa jäyhästä isännöintialasta.
Pokeriammattilaisena ja panimoteollisuudessa aiemmin uransa tehneen Laukkasen houkutteli alalle palvelun laadun heikko taso.
”Se konkretisoituu kahteen asiaan: ei saada isännöitsijää kiinni, ja asiat eivät tapahdu niin kuin on sovittu. Tälläkin alalla voi menestyä asiakaslähtöisellä toiminnalla”, hän uskoo.
Toimittaja: Sami Takala
Helsingin Sanomat. Koti. Poikkeusolot. 22.5.2020
Alkuperäinen uutinen on luettavissa täältä.
Kuva: Emännöintitoimisto Aamu. Elina Orpana
