Jopa 60 % suomalaisten varallisuudesta on kiinni asunnoissa. Taloyhtiöiden rakennukset eivät olekaan pelkkiä paikkoja joissa asua, vaan keskeinen osa suomalaisten varallisuutta. 

Vanhan viisauden mukaan säästöjä ei ole viisasta jättää tilille makaamaan. Myöskään taloyhtiön kiinteistöjä ei kannata jättää oman onnensa nojaan arvoaan menettämään. Sen sijaan rakennusten kuntoa ja kustannuksia kannattaa seurata ja optimoida aktiivisesti. 

Rakennuksen elinkaaren hallinta tarkoittaa konkreettisia toimenpiteitä, joilla kiinteistöstä huolehditaan mahdollisimman taloudellisesti. Monissa taloyhtiöissä päätöksiä on kuitenkin tehty pelkkä talous edellä. Toisin sanoen kaikkiin hankkeisiin, jotka nostavat taloyhtiön kustannuksia suhtaudutaan lähtökohtaisesti nihkeästi. 

Kun katse on pelkissä yksittäisissä kuluerissä, ennaltaehkäiseviä korjaustöitä jätetään helposti tekemättä kustannussyihin vedoten. Tämä kuitenkin kostautuu pitkällä aikavälillä, sillä myöhemmin toteutettavat korjaustyöt tulevat usein huomattavasti kalliimmaksi. Se, että kiinteistöstä huolehditaan pitkäjänteisesti on aina taloudellisempaa kuin laajat korjaukset, jotka toteutetaan vasta pakon edessä.  

Taloyhtiön rakennuksen elinkaaren hallinnan tueksi on kehitetty erilaisia työkaluja, esimerkiksi: 

• KPTS = Kunnossapitotarveselvitys, joka laaditaan vähintään viideksi vuodeksi 
• PTS = Pitkän tähtäimen suunnitelma, joka laaditaan vähintään 10 vuoden ajalle

KPTS on taloyhtiön laillinen velvollisuus

Kunnossapitotarveselvitys eli KPTS on kirjallinen selvitys taloyhtiön rakennusten kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden ajalle. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen tulee esittää KPTS vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. 

Suomen taloyhtiökanta painottuu 1960- ja 1970-luvuille. Suuri osa maamme kerrostaloista on siis jo yli puolen vuosisadan iässä. Tämä kertoo jotain siitä, kuinka lyhyt aika viisi vuotta on rakennusten elinkaaressa. KPTS:n lisäksi taloyhtiö tarvitseekin pitkän tähtäimen suunnitelman.

PTS antaa pitkän aikavälin käsityksen kunnossapitotarpeista

Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS tarjoaa kokonaiskuvan rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeista. Suunnitelma auttaa taloyhtiötä varautumaan tuleviin korjaustarpeisiin ja niiden kustannuksiin hyvissä ajoin. 

Pitkän tähtäimen suunnitelma tehdään vähintään 10 vuoden ajalle. On tärkeää huomata, että suunnitelmaa tulee myös päivittää säännöllisesti, yleensä noin 2-3 vuoden välein. 

Miten PTS laaditaan?

PTS:n laatimisessa kannattaa hyödyntää oman isännöitsijän ammattitaitoa ja teknisten asiantuntijoiden osaamista. PTS:n laatiminen on monivaiheinen prosessi, johon kuuluvat muun muassa seuraavat vaiheet. 

1) Kiinteistön kuntoarvion tilaaminen

Jotta hallitus voi kartoittaa taloyhtiön kunnossapitotarpeet, tulee sillä olla selkeä käsitys kiinteistön nykyisestä kunnosta. Kuntoarvion tarkoituksena on saada puolueeton kokonaiskuva rakennuksen kunnosta. Kuntoarvion toteutuksessa on yleensä mukana kolme asiantuntijaa, jotka ovat erikoistuneet rakennus-, LVI- ja sähkötekniikan aloille. Hissitaloissa mukaan tarvitaan lisäksi asiantuntija arvioimaan hissin kunto.

Näin kuntoarvion tilaaminen etenee: 

1. Yhtiökokous tekee päätöksen kuntoarvion tilaamisesta. 
2. Hallitus kilpailuttaa kuntoarvion toteuttajat. Tässä kannattaa hyödyntää isännöitsijän ammattitaitoa. 
3. Valitaan palveluntarjoaja ja tilataan kuntoarvio. Ennen kirjallisen sopimuksen tekemistä hallituksen tulee varmistaa, että palveluntarjoaja täyttää tarvittavat pätevyysvaatimukset ja tämä on ymmärtänyt tilatun palvelun sisällön ja laajuuden oikein. 
4. Kuntoarvion toteuttaja tutustuu hallituksen kanssa sovittuihin taustatietoihin. Tarvittaessa toteutetaan myös asukastutkimus. 
5. Kuntoarvion toteuttaja tarkastaa rakennuksen. Tarkastukseen pitää nimetä mukaan myös kiinteistön hyvin tunteva avustaja, esim. huoltomies, isännöitsijä tai asukas.
6. Kuntoarvion laatija esittelee kuntoarvion ja toimenpide-ehdotukset hallitukselle. 

2) Remonttien priorisointi

Kuntoarvion yhteydessä laaditaan kunnossapitosuunnitelmaehdotus eli PTS-ehdotus, jossa kuntoarvion laatijat esittävät näkemyksensä kiinteistön kunnossapitotarpeista. Kyseessä on nimenomaan ehdotus, joka hallituksen pitää tarkistaa ja tarvittaessa lisätä toimenpiteet, jotka sieltä puuttuvat. Tässä vaiheessa hallituksen kannattaa pyytää palautetta myös isännöitsijältä ja huoltoyhtiöltä. 

Remonttien priorisointi on tärkeää, jotta vältytään päällekkäisiltä hankkeilta ja vastikkeiden turhalta heilahtelulta. Tämä priorisointi edellyttää laajaa teknistä osaamista. Tämä onkin erittäin hyvä tilaisuus hyödyntää teknisen isännöitsijäsi osaamista. Asiantuntijana hän osaa myös ryhmitellä remontit järkeviksi kokonaisuuksiksi, jolloin yhdelle urakalle saadaan mahdollisimman paljon vastinetta.

Kun PTS-ehdotus on tarkastettu ja päivitetty tarvittavilta osin, hallitus hyväksyy sen 

kunnossapitosuunnitelmaksi. 

3) Kustannusarvioiden laatiminen

Kun toteutettavien remonttien laajuus ja tavoitteet on määritelty, hankkeelle laaditaan kustannusarvio. Hankkeiden kokonaiskustannuksiin vaikuttavat monet eri tekijät. Kuluja aiheutuu esimerkiksi remontin suunnittelusta, kuntotutkimuksista, valvonnasta, sekä tietenkin itse remontista henkilöstö- ja materiaalikuluineen. Kustannusarvion toteutuksessa tarvitaankin sekä teknistä että taloudellista osaamista.

Kuten kaikki remontin parissa huhkineet tietävät, hankkeen edetessä eteen tulee väistämättä yllätyksiä, joita ei voi tarkalleen ennakoida. Kustannusarvioon kannattaakin lisätä noin 5-10 % näitä lisätöitä varten. 

Aiemmin taloyhtiöiden oli mahdollista hakea rahallista tukea esimerkiksi kuntotutkimuksiin ja kiinteistön energiatehokkuutta parantaviin hankkeisiin. Monet näistä tukimuodoista ovat sittemmin päättyneet. ARA:lta voi kuitenkin edelleen hakea hissi- ja esteettömyysavustuksia.

4) Rahoitusvaihtoehtojen vertailu

Seuraavaksi isännöitsijä kartoittaa hankkeen rahoitusvaihtoehdot. Tavallisin ratkaisu on lainan nostaminen, jolloin osakkailta kerätään rahoitusvastiketta. Lainan kilpailuttamiseen ja ottamiseen tarvitaan yhtiökokouksen valtuutus.

Lainan suuruus ja takaisinmaksuaika tulee suunnitella niin, ettei niistä aiheudu liian suurta rasitetta osakkaille. Tässä korostuu jälleen pitkän tähtäimen suunnittelu: kun kunnostustöitä toteutetaan suunnitelmallisesti ja vaiheittain, osakkaille ei tule liian suurta maksettavaa summaa yhdellä kertaa. 

Taloyhtiö voi rahoittaa kunnostustöitä myös säästämällä ennakkoon tai myymällä omaisuuttaan. Myös näitä vaihtoehtoja pitää kuitenkin harkita tarkasti. Syökö inflaatio tilille säästetyn rahan arvon? Entä onko vuokratuottoja tuovan asunnon myyminen kannattava ratkaisu pitkällä aikavälillä? Tärkeää on jälleen katsoa yksittäisiä päätöksiä pidemmälle ja huomioida niiden moninaiset pitkäaikaisvaikutukset.

Suunnitelmallinen viestintä tukee rakennuksen elinkaaren hallintaa

Taloyhtiön hyvän hallintotavan mukaan hallituksen tulee pitää osakkaat ajan tasalla kiinteistön kunnosta. Osakkaille onkin hyvä tiedottaa rakennuksen kunnosta vähintään kerran vuodessa. Osakkaille kannattaa myös toimittaa tiivistelmät kuntoarvioiden ja -tutkimusten tuloksista. Kun osakkaat ovat selvillä taloyhtiön kunnosta ja kunnossapitotarpeista, taloyhtiön suunnitelmallinen johtaminen on helpompaa. 

Sekä osakkaille että asukkaille on hyvä tiedottaa tulevista korjaushankkeista mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ja jatkaa säännöllistä tiedotusta koko hankkeen ajan. Heti aluksi on tärkeää sopia, kuka viestinnästä vastaa: hallitus, isännöitsijä vai erikseen sovittu viestintävastaava. 

On kaikkien etu, että koko taloyhtiö tietää mitä milloinkin tapahtuu ja miksi. Erityisen tärkeää on, että jokainen tietää miten poikkeusoloissa tulee toimia. Suunnitelmallinen viestintä auttaa taloyhtiön arkea rullaamaan sujuvasti myös poikkeustilanteissa. Lisäksi sillä on myös suurempi rooli. Kun osakkaat ja asukkaat osallistetaan yhteiseen hankkeeseen alusta asti, sitoutuvat he todennäköisemmin taloyhtiön suunnitelmalliseen kehitystyöhön myös pitkällä aikavälillä. Tästä hyötyy koko taloyhtiö – nyt ja pitkälle tulevaisuuteen.